1. Anda Tidak Bisa Memiliki Hak Milik Tanah — Tapi Ada Tiga Opsi Legal

Hukum Indonesia mencadangkan status Hak Milik hanya untuk Warga Negara Indonesia. Tidak peduli sudah berapa lama seorang WNA tinggal di sini, mereka tidak dapat memegang Hak Milik atas nama pribadi. Meski begitu, ada tiga jalur legal yang sudah mapan untuk menguasai sebuah villa:

Struktur	Cocok untuk	Keterbatasan utama
Hak Sewa (Leasehold)	Pembeli yang menginginkan kesederhanaan tanpa syarat izin tinggal	Tidak ada ekuitas atas tanah itu sendiri; murni kontraktual
Hak Pakai	Individu yang sudah memiliki KITAS/KITAP	Membutuhkan izin tinggal Indonesia yang sah untuk pendaftaran
PT PMA + HGB / Hak Pakai	Siapa pun yang berencana mengoperasikan villa sebagai bisnis	Membutuhkan pendirian dan pemeliharaan perusahaan berbadan hukum asing

Bagi sebagian besar pembeli yang berniat menyewakan villa secara komersial, jalur PT PMA adalah standar: pemilik tanah WNI tetap memegang Hak Milik, menyewakan tanahnya kepada PT PMA Anda selama 25–30 tahun (sering kali dapat diperpanjang hingga cakupan efektif 50–80 tahun), dan perusahaan Anda mendaftarkan hak HGB atas sewa tersebut. Perusahaan Anda memiliki bangunan sebagai aset korporat; Anda memiliki perusahaannya.

2. Satu Jalan Pintas yang Sebaiknya Tidak Pernah Anda Ambil

Anda mungkin masih mendengar tentang praktik "nominee" — di mana seorang WNI memegang sertifikat di atas kertas sementara WNA mengendalikan properti tersebut secara informal. Praktik ini selalu tidak sah secara hukum. Per 2026, kondisinya lebih buruk dari sekadar tidak sah: kini menjadi persoalan pidana. Regulasi daerah terbaru telah mengubah pendekatan pemerintah dari sekadar membatalkan perjanjian semacam ini di pengadilan perdata, menjadi menuntut praktik tersebut secara aktif. Jika Anda atau klien Anda memiliki struktur nominee lama dari bertahun-tahun lalu, inilah saatnya untuk merestrukturisasinya dengan benar — bukan saatnya untuk membiarkannya.

3. Memiliki Villa Tidak Sama dengan Diizinkan Menyewakannya

Di sinilah kebanyakan pemilik villa terjebak masalah. Memiliki properti melalui struktur yang tepat tidak secara otomatis memberi Anda hak untuk menyewakannya kepada wisatawan. Menyewakan secara komersial membutuhkan rangkaian perizinan tersendiri, dan setiap tahap bergantung pada tahap sebelumnya:

1. Dirikan badan hukum Anda — sebuah PT PMA, dengan klasifikasi usaha (KBLI) yang benar sudah tercantum dalam Anggaran Dasar sejak awal.
2. Pastikan zonasi Anda (KKPR) — tanah Anda harus berada di zona pariwisata ("pink"). Zona permukiman ("kuning") tidak mengizinkan sewa komersial, sebagus apa pun villanya.
3. Daftarkan usaha Anda (NIB) — melalui sistem perizinan daring Indonesia, OSS. Ini memberi Anda ID usaha, tetapi statusnya masih "belum terverifikasi" untuk kegiatan pariwisata.
4. Urus izin bangunan Anda (PBG) — dan pastikan fungsinya tertulis jelas sebagai komersial, bukan hunian. Detail ini menjadi penyebab masalah kepatuhan paling umum.
5. Lulus pemeriksaan keselamatan bangunan (SLF) — keselamatan kebakaran, jalur evakuasi, pagar kolam renang, dan kelayakan struktur bangunan diperiksa sesuai gambar yang disetujui. Villa-villa lama seringkali membutuhkan perbaikan pada tahap ini.
6. Ajukan izin usaha pariwisata dan daftarkan pajak Anda — termasuk pendaftaran Pajak Hotel dan Restoran (PHR).
7. Verifikasi NIB Anda — setelah seluruh dokumen sebelumnya lengkap, status usaha Anda berubah dari "belum terverifikasi" menjadi berizin penuh, dan Anda mendapatkan status "Terdaftar dan Berizin" yang diakui oleh platform pemesanan.

Secara realistis, seluruh proses ini membutuhkan waktu 6–12 bulan dari awal, dan tahap izin bangunan/sertifikat keselamatan biasanya menjadi bagian yang paling lambat — terutama jika villa membutuhkan peningkatan standar keselamatan.

4. Jebakan Klasifikasi yang Jarang Diperingatkan kepada Anda

Ada satu nuansa yang bahkan mengecoh pemilik villa berpengalaman: kode klasifikasi usaha (KBLI) yang menentukan kategori legal villa Anda saat ini benar-benar masih diperdebatkan. Kode "Villa" yang umum disebut, menurut sejumlah penafsiran, justru dicadangkan untuk usaha lokal berskala kecil, bukan untuk perusahaan berbadan hukum asing — dan reklasifikasi nasional yang diperkenalkan akhir 2025 masih terus diberlakukan sepanjang 2026, mengubah kode mana yang berlaku. Dalam praktiknya, banyak pemilik asing menyelesaikan hal ini dengan menyewakan properti dari PT PMA mereka dalam jangka panjang kepada entitas operasional lokal — perusahaan Indonesia atau kelompok manajemen villa berizin — yang memegang izin akomodasi dan menjalankan operasional sewa harian, sementara PT PMA tetap memegang hak dasar atas propertinya.

Inilah jenis detail yang seharusnya diperiksa langsung terhadap sistem yang berlaku saat ini sebelum Anda mengajukan apa pun — bukan diasumsikan dari sebuah artikel blog (termasuk artikel ini).

5. Situasi Terkini

Tenggat waktu nasional pada awal 2026 mewajibkan setiap villa yang terdaftar di platform seperti Airbnb dan Booking.com untuk memiliki izin usaha yang terverifikasi. Tenggat waktu tersebut telah berlalu, dan penegakan hukum kini semakin intensif: otoritas terkait telah menelusuri daftar properti tanpa izin yang masih tayang di platform pemesanan, dengan jendela kepatuhan tambahan yang akan segera ditutup. Penegakan hukum secara fisik juga telah terjadi — termasuk pembongkaran bangunan yang didirikan secara ilegal — disertai denda, dan bagi WNA yang beroperasi tanpa otorisasi yang sah, risiko deportasi.

Kesimpulannya: "zona abu-abu" tempat banyak villa beroperasi selama bertahun-tahun kini mulai tertutup. Properti tanpa perizinan yang layak menghadapi konsekuensi nyata dan berlaku saat ini — bukan lagi sekadar kemungkinan di masa depan.

Kesimpulan

Memiliki villa di Bali sebagai WNA sepenuhnya mungkin dilakukan, dan menyewakannya secara legal sepenuhnya dapat dicapai — tetapi keduanya membutuhkan struktur yang tepat sejak hari pertama, bukan solusi tambal sulam setelah masalah muncul. Jalur legalnya sudah jelas dan mapan; yang perlu dilakukan hanyalah mengikutinya dengan urutan yang benar, dokumen yang tepat, oleh badan hukum yang sesuai.

---

Butuh Bantuan agar Semuanya Berjalan dengan Benar?

Bhaliera telah bertahun-tahun menangani persis hal ini: sertifikasi tanah dan urusan ATR/BPN, perizinan PBG dan SLF, hingga seluruh rangkaian kepatuhan yang mengubah sebuah villa menjadi bisnis sewa yang beroperasi secara legal. Baik Anda sedang menyusun struktur akuisisi PT PMA baru, mengurai struktur nominee lama, atau berusaha melegalkan villa yang sudah ada sebelum penegakan hukum menjangkau Anda — kami siap membantu Anda melalui prosesnya.

Hubungi Bhaliera hari ini untuk konsultasi mengenai struktur kepemilikan dan status perizinan properti Anda.